Konut Kira Gelirinde Vergilendirme: Merak Edilen 8 Soru

Gayrimenkulden Elde Edilen Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

Gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu’na göre “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilir. Halk arasında bu durum genellikle “kira vergisi” olarak adlandırılır. Ev, iş yeri, arsa, yazlık, villa gibi taşınmazların kiralanması sonucunda elde edilen gelirler bu kapsama girer. Bu gelirlerin vergilendirilmesi, ilgili yılda elde edilen kira gelirinin ertesi yılın mart ayında beyan edilmesi ve vergisinin mart ile temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi esasına dayanır. Örneğin, 2023 yılında elde edilen kira gelirleri 2024 yılının Mart ayında beyan edilecek ve ödemeleri Mart ile Temmuz aylarında yapılacaktır.

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi: Önemli Hususlar

1. Beyan Edilmesi Gereken Kira Geliri Nedir?

Konutlardan elde edilen kira geliri yıllık belirli bir istisna tutarını aşarsa beyan edilmesi gerekir. Örneğin, 2023 yılı için bu istisna tutarı 10.000 TL olarak belirlenmişse, yıllık kira geliri bu tutarı aşan mülk sahipleri beyanname vermek zorundadır.

2. İstisna Uygulaması Kimleri Kapsar?

İstisna, yalnızca konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. Ancak serbest meslek kazancı elde edenler (örneğin, avukatlar veya doktorlar), ticari kazanç sahipleri veya yıllık gelirleri belirli bir tutarın üzerinde olanlar (örneğin, 2023 yılı için 500.000 TL) bu istisnadan yararlanamazlar.

Örneğin:

• Ahmet Bey aylık 5.000 TL kira geliri elde ediyor. Yıllık 60.000 TL olan bu gelir, 10.000 TL’lik istisna tutarının üzerinde olduğu için beyan edilmelidir.
• Avukat Ayşe Hanım, bir konut kiralasa dahi serbest meslek kazancına sahip olduğundan bu istisnadan yararlanamaz.

3. Birden Fazla Gayrimenkulden Gelir Elde Edilmesi

Birden fazla taşınmazdan kira geliri elde eden kişiler için yalnızca bir defa istisna uygulanabilir. Örneğin, iki evden toplamda 50.000 TL kira geliri elde eden Mehmet Bey için 10.000 TL istisna düşülür ve geri kalan 40.000 TL üzerinden vergi hesaplanır. Ancak birden fazla kişi aynı gayrimenkule hissedar ise her hissedar ayrı ayrı istisna uygulayabilir.

4. Toplu Tahsil Edilen veya Gecikmiş Kira Gelirleri

Kiralar toplu olarak tahsil edildiğinde, gelecek yıllara ait olan gelirler tahsil edildiği yıl değil, ilgili yıllarda gelir sayılır. Ancak geçmiş yılların kira gelirleri toplu olarak ödenirse, bu gelirler ödendiği yılın geliri olarak kabul edilir.

Örneğin:

• Ali Bey 2021 ve 2022 yıllarına ait kiralarını 2023 yılında toplu olarak almışsa, bu gelir 2023 yılında beyan edilmelidir.
• Fatma Hanım, 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait toplam 36.000 TL’yi 2023 yılında peşin almışsa, bu tutar ilgili yıllara bölünerek beyan edilir.

5. Kiraların Farklı Hesaplara Yatırılması

Konutun mülkiyeti bir kişiye ait ancak kira başka bir kişinin hesabına yatıyorsa, beyannameyi mülk sahibi vermelidir. Vergi idaresi, kiralanan mülkten elde edilen gelirin beyan edilmesini ve vergisinin ödenmesini esas alır.

6. Kirada Elde Edilen Gelirin İndirimleri

Kira gelirinden düşülebilecek giderler için iki yöntem vardır:

• Götürü Gider Yöntemi: İstisna sonrası kalan tutarın %15’i doğrudan gider olarak yazılır.
• Gerçek Gider Yöntemi: Konut için yapılan bakım, onarım, aydınlatma, sigorta gibi giderler belgelenerek gelirden düşülür.

Örneğin:

• Ahmet Bey, yıllık 40.000 TL kira geliri elde ediyor ve götürü gider yöntemini seçiyor. 10.000 TL istisnadan sonra kalan 30.000 TL’nin %15’i (4.500 TL) gider olarak düşülür. Kalan 25.500 TL üzerinden vergi hesaplanır.
• Mehmet Bey, kiraya verdiği evi krediyle almış ve 2023 yılında 20.000 TL faiz ödemiş. Gerçek gider yöntemini seçerek bu faizi kira gelirinden düşebilir.

7. Akrabalara veya Arkadaşlara Bedelsiz Tahsis

Eğer bir taşınmaz kira bedeli alınmadan bir başkasının kullanımına bırakılmışsa, bu durum “emsal kira bedeli” esasıyla vergilendirilir. Ancak taşınmaz anne, baba, kardeş veya çocuk gibi birinci derece akrabalara tahsis edilmişse herhangi bir beyan veya vergi ödemesi gerekmemektedir.

Örneğin:

• Zeynep Hanım, kızına bir daire tahsis etmiş ve kira almamışsa vergi yükümlülüğü yoktur.
• Ali Bey, arkadaşına bir ev tahsis etmişse, emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanması gerekir.

8. Reklam Panoları veya Ortak Kullanım Alanları

Apartmanların dış yüzeyi veya ortak alanlarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir, tüm kat maliklerinin hisseleri oranında bölünerek her bir malik için ayrı ayrı beyan edilmelidir. Örneğin, bir apartman yıllık 12.000 TL gelir elde etmişse ve 10 malik varsa, her malik 1.200 TL gelir beyan etmekle yükümlüdür.

Sonuç

Gayrimenkul kira gelirlerinin vergilendirilmesi, Gelir Vergisi Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiştir. Her durumda doğru beyanname vermek, giderleri belgelerle desteklemek ve istisna kurallarına uygun hareket etmek, mülk sahiplerinin cezalarla karşılaşmasını önler. Hem bireysel hem de kurumsal mülk sahiplerinin bu düzenlemelere dikkat etmesi, vergi yükümlülüklerini yerine getirmede önemlidir.